Что такое самовольная постройка и как ее оформить по закону

Мало того, что сама по себе стройка представляет собой достаточно сложное мероприятие, так ещё и нужно учесть, насколько подходящий для возведения здания выбранный участок, соблюдены ли градостроительные нормы и бюрократические требования.

При игнорировании законодательства можно попасть под «самовол» и получить постановление о сносе того, что вы так долго строили.

Если на постройку не было дано законного разрешения и при строительстве были допущены серьёзные нарушения, её признают самовольной.

Причины, по которым постройка будет считаться самовольной:
1. Территория, на которой произведена постройка, не предназначена для зданий такого типа. Например, территория дачного посёлка не позволяет строить четырёхэтажные здания.

2. Участок, на котором произведена застройка, не принадлежит её владельцу. Если вы что-то построили на общей территории или на участке соседа, это здание признают самовольной постройкой.

3. Серьёзные строительные ошибки не позволяют безопасно эксплуатировать здание.
4. Не было получено законного согласования на постройку в местах, определённых статьёй 105 Земельного кодекса РФ (к таким территориям находятся участки рядом с аэропортом, дорогами для железнодорожного транспорта, различные санитарные и охранные зоны).

Совпадения даже по одному из вышеперечисленных пунктов будет достаточно, чтобы постройку признали незаконной.

При выявлении самостроя произойдёт судебное разбирательство, по итогам которого будет решено будущее подобного здания. Владелец при этом не имеет права эксплуатировать, продавать, оформлять дарственные и завещание на эту постройку.

В ходе судебных разбирательств будут выяснены обстоятельства случившегося, а также проведены необходимые экспертизы.

Если выяснится, что здание небезопасно, его снесут (например, оно построено под линией электропередач и, как следствие, по умолчанию будет подвержено повышенному риску возгорания).

Местные власти могут потребовать снести постройку, если она расположена на муниципальной или государственной территории либо если на здание не оформлено право собственности. При этом власть муниципалитета распространяется только на нежилые постройки. Относительно частного дома им придётся обращаться в суд.

Роспотребнадзор может фиксировать нарушения в пределах своей компетенции и обращаться за предусмотренными законом мерами, но самостоятельно решать вопрос о сносе самовольной постройки не вправе. Решение принимает суд либо в прямо установленных законом случаях орган местного самоуправления (ст. 222 ГК РФ, ст. 55.32 ГрК РФ).

Прокуратура также может потребовать разрушить постройку, если она угрожает общественной безопасности или нарушает закон.

После вынесения постановления о сносе у владельца здания будет год, чтобы уничтожить то, что он построил. По прошествии года власти самостоятельно снесут здание, после чего обяжут его владельца оплатить работы по разрушению постройки.

Если по решению суда владельцу разрешат оставить постройку, он должен будет в течение от полугода до трёх лёт исправить все недочёты и легализовать самострой.

При незначительных нарушениях и недочётах суд может пойти навстречу владельцу постройки и дать время на исправление ошибок при постройке и оформлении всех документов на неё в соответствии с правилами.

Например, при запрете возводить четырёхэтажные здания собственника дома попросят убрать лишь четвёртый этаж, а не сносить всё здание целиком.

При незнании собственника о существующих ограничениях или если на момент постройки запретов не существовало, застройку самовольной тоже не признают.

Государственная регистрация права сама по себе не исключает признания объекта самовольной постройкой. Статья 222 ГК РФ устанавливает специальные условия и ограничения принятия решений о сносе; наличие старой записи о праве не даёт универсальной гарантии сохранения здания.

Беседки, заборы, веранды и временные постройки, не относящиеся к объектам недвижимости, самовольной постройкой в суде также не посчитают.

Чтобы узаконить постройку, вам нужно обладать законными правами на участок, где здание было возведено, недвижимость должна быть построена с соблюдением всех норм на той территории, где можно строить.

Запустить процесс легализации здания может либо собственник участка, либо его наследник.

Исковое заявление не только может ускорить процесс легализации постройки, но и способно отменить постановление местных властей о сносе.

1. Найдите специалиста по земельному праву, после чего составьте иск о признании права собственности на самовольную постройку.

Документ должен содержать заверение отсутствия конфликта с соседями относительно здания.

2. К иску приложите документы, подтверждающие право собственности на участок и соответствие законодательным нормам и правилам безопасности.

После рассмотрения дела в суде вы можете получить постановление об узаконивании постройки, после чего вам нужно обратиться в Росреестр.

Росреестр позволит вам оформить постройку в качестве вашей собственности и получить соответствующие права на неё.

Можно обратиться в ведомство лично, через МФЦ или онлайн – через Госуслуги. Для обращения вам потребуются следующие документы:
- ваш паспорт;
- постановление суда о признании вашей постройки законной;
- заявление о регистрации права собственности.

После признания права его необходимо зарегистрировать в предусмотренном порядке и получить сведения ЕГРН. Госпошлина определяется по статье 333.33 НК РФ: по общему правилу для физического лица — 4 000 рублей, если кадастровая стоимость не определена или не превышает 20 млн рублей, а выше — по специальному расчёту. Для отдельных объектов и регистрационных действий, в том числе предусмотренных подпунктом 24, установлены иные ставки и льготы; применимость нужно проверить до оплаты.

Если ваше здание расположено на дачном или садовом участке и было построено до 1 сентября 2018 года, вы можете обойтись без искового судебного заявления. Вы можете подать заявление о регистрации права собственности напрямую в Росреестр.

К сожалению, изменение закона может привести к тому, что впоследствии вашу постройку признают незаконной. Чтобы этого не произошло, рекомендуем вам совершить следующие действия:

1. Проверьте, соответствует ли земельный участок разрешённому виду использования. Если вы видите, что статус территории изменился, пишите заявление в администрацию, чтобы получить соответствующую категорию участка.

2. Проведите независимую строительную экспертизу, которая подтвердит соответствие здания критериям безопасности и соблюдение существующих норм.

3. Обязательно оформите постройку официально, получив разрешения на строительство и выписку из ЕГРН через Росреестр. Если здание уже возведено, обращайтесь в суд, чтобы узаконить самовол.

4. При обнаружении несоответствия здания нормам вовремя устраните недостатки.

Помимо сноса того, что построил, за свой счёт, владельцу самостроя придётся ещё и заплатить штраф. Физлицо оштрафуют на 5 000 рублей, ИП и должностное лицо заплатит до 50 000 рублей, а юридическое лицо должно быть готово к санкциям до 1 000 000 рублей.

Даже если вы узаконили постройку и исправили все нарушения, вас всё равно оштрафуют – за сам факт правонарушения.

Рекомендуем перед принятием решения о строительстве получить все необходимые разрешения и вовремя оформлять право собственности, чтобы не платить потом штрафы и не тратить деньги и нервы во время судебных разбирательств.