Чем грозит незаконная перепланировка квартиры в 2025 году

Многие владельцы квартиры считают, что имеют право в пределах своего жилья устраивать любые изменения в результате ремонта и никто им не указ – ведь они, в конце концов, в собственной квартире.

Действительно, у любого гражданина есть право сделать перепланировку при желании, но при этом нужно учитывать, что подобные изменения подлежат обязательному согласованию с уполномоченным органом; в Санкт-Петербурге соответствующая процедура осуществляется через районную администрацию и межведомственную комиссию, в противном случае собственника могут не только оштрафовать по-крупному, но и потребовать вернуть жилище в изначальное состояние.

Сегодня мы расскажем, что считается незаконной перепланировкой и что делать, чтобы избежать неблагоприятных последствий после ремонта.

Незаконной перепланировкой считается любое изменение в жилплощади, если оно не было согласовано с уполномоченным органом и не указано в плане БТИ.
Не все ремонтные работы необходимо согласовывать.

Вы имеете право сделать без согласования перепланировки следующие изменения в собственной квартире:
1.Поменять электропроводку (если необходимо, для этого можно проштробить стены)
2.Проложить новые трубы для санузла
3.Выровнять стены перед их окраской или поклейкой обоев
4.Поменять двери и окна
5.Установить новые ванну, унитаз, раковину, мойку на место старых
6.Заниматься отделкой стен в помещениях – красить их, клеить обои, менять потолочное покрытие.

Всё вышеперечисленное не вносит изменения в план БТИ, поэтому согласовывать как перепланировку эти работы не нужно. Если же вы хотите построить или снести новую перегородку, устроить проём, изменить величину комнат, перенести санузел, придётся согласовывать проект с уполномоченным органом.

Для получения разрешения обязательно проведение расчётов о допустимости задуманных работ – это должна сделать специальная проектная организация. Проект и предусмотренные законом документы подают в орган, осуществляющий согласование; к требующим согласования работам приступают после получения надлежащего решения.

Отсутствие согласования перепланировки, скорее всего, приведёт к несоблюдению строительных требований и повышению опасности эксплуатации постройки. Если незаконная перепланировка будет обнаружена, гражданин будет подвергнут различного рода санкциям со стороны государства.

Главная опасность незаконной перепланировки заключается в нанесении вреда зданию. Не имея образования и специфических знаний, связанных с проектированием жилых домов, владельцы жилища не имеют представления о том, какая приходится нагрузка на существующие стены и перекрытия.

Допустим, вы сделали перепланировку. На самом деле, здание вряд ли разрушится, если только одна квартира изменит существующую нагрузку на перекрытия (если, конечно, человек не нарушит очень грубо строительные нормы при ремонте, что тоже, к сожалению, случается).

Но вряд ли вы в курсе, кто ещё из соседей менял расположение стен в квартире. И вот несколько нерадивых владельцев квартир, надеясь на «авось», проводят перепланировку, в результате чего приходится расселять целый дом и проводить экстренные ремонтные работы – так, например, произошло недавно в Санкт-Петербурге, где из-за многочисленных несогласованных перепланировок не только потрескались стены здания, но и провалились полы.

Мало кто из собственников знает, какие стены являются несущими, а какие - простыми перегородками, а ведь на них при проектировании здания приходится максимальная нагрузка. Архитекторы рассчитывают всё до мельчайших деталей, и даже небольшое расширение дверного проёма в несущей стене (не говоря уже о её сносе) может привести к плачевным результатам.

Самовольный перенос санузла и кухни в большинстве случаев приводит к нарушению всей водопроводной системы дома, а также увеличению ущерба в результате затопления. Размещение так называемой «мокрой зоны» над жилым помещением приводит к порче мебели, техники, ковров и обоев соседей снизу при малейшем затоплении. При возникновении подобной неприятной ситуации вам придётся не только заплатить большую сумму за причинённый ущерб, но и платить штрафы за незаконную перепланировку.

Если вы работаете с дизайнером и он предлагает вам провести некоторые перепланировочные работы, не стоит надеяться, что специалист учёл все требования. Зачастую дизайнер акцентирует внимания эстетическим требованиям ремонта, игнорируя требования БТИ.

Прежде чем приступать к дизайнерскому ремонту, обязательно уточните, сможете ли вы согласовать предлагаемые изменения с уполномоченным органом, иначе вы зря потратите деньги и время.

При поиске дизайнера уточните, насколько вообще специалист разбирается в «перепланировочных» тонкостях и обращает на это внимание при создании проекта. Не нанимайте дизайнера, который не уделяет этому вопросу первостепенное значение – это попросту неэффективно и бессмысленно.

Первое, с чем столкнётся гражданин или организация, устроившие незаконную перепланировку – это с оплатой штрафа.

Физическое лицо, согласно ст. 7.21 КоАП РФ, за незаконную перепланировку квартиры в жилом доме заплатит от 2 000 до 2 500 рублей по части 2 статьи 7.21 КоАП РФ.

По тому же составу федеральный штраф для должностного лица составляет 4 000–5 000 рублей, для юридического лица — 40 000–50 000 рублей. Его размер не выбирается произвольно по региону; нужно учитывать точный состав и предусмотренные законом специальные случаи.

После административного постановления у вас будет 60 дней, чтобы его уплатить. Если в течение этого времени гражданин не переведёт деньги, взыскание будет совершаться приставами, дополнительно человек получит санкции по ст. 20.25 КоАП РФ – а это либо удвоение штрафа, либо арест до 15 суток или обязательные работы до 50 часов.

Жилищная инспекция может выявлять нарушения при надзоре и принимать меры в пределах своей компетенции. Согласование перепланировки и требование по статье 29 ЖК РФ привести помещение в прежнее состояние относятся к полномочиям органа, осуществляющего согласование; в Санкт-Петербурге нужно учитывать компетенцию районной администрации. В зависимости от обстоятельств собственнику необходимо:

1. Согласовать допустимые изменения в установленном порядке;
2. Привести помещение в прежнее состояние в установленный срок и порядке.

Возможность сохранить перепланировку по решению суда зависит от условий части 4 статьи 29 ЖК РФ. Проектное обследование поможет заранее определить допустимость работ и варианты устранения нарушений.

Если установленное требование не исполнено и оснований сохранить изменения нет, орган, осуществляющий согласование, вправе обратиться в суд по правилам статьи 29 ЖК РФ.

Если дело о незаконной перепланировке доходит до суда, вас могут не только заставить переделать ремонт.

Во-первых, вас могут обязать выплатить штраф – определённую сумму денег за каждый день, пока вы не приведёте квартиру в требуемое состояние.

Штраф может быть и фиксированным – по требованию истца, причём придётся платить не только жилинспекции, но и ТСЖ или управляющей компании.

Во-вторых, вас могут не пустить за границу. На контрольно-пропускном пункте проверят, имеются ли на вас определённые обязательства, наложенные судом, после чего откажут в пересечении границы, пока вы не оплатите штраф и не приведёте квартиру в первоначальное состояние.

В-третьих, вы можете вовсе лишиться жилья. К такой мере, конечно, прибегают в крайних случаях, но и такой вариант возможен, при наличии оснований статьи 29 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, может требовать продажи помещения с публичных торгов. Из выручки вычитаются расходы на исполнение решения, остаток передаётся собственнику, а обязанность привести помещение в прежнее состояние возлагается на нового собственника.

Если вы выплачиваете ипотеку за жильё и банк узнаёт, что вы выполнили перепланировку, он может счесть это нарушением кредитного договора и потребовать досрочно погасить ипотеку. Если это не представляется возможным, банк отнимает квартиру и продаёт её, забирая вырученные средства в счёт долга.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой будет проблематично. Покупатель может сравнить план БТИ и реальный ремонт в квартире, после чего при отсутствии согласования потребовать снизить цену на жильё либо вообще отказаться от сделки. В среднем, цена квартир с незаконной планировкой на двадцать процентов ниже рыночных.