На рынке недвижимости довольно часто встречается такое понятие, как «квартира с обременением». Насколько это выгодно для покупателя и что с этим делать, разберём в сегодняшнем материале.

В юридическом плане обременением на квартиру называют ограничение прав собственника в распоряжении имуществом. Причины этого явления довольно разнообразны, но итог всегда схож – для совершения сделок продажи, дарения или обмена необходимо учитывать согласие всех сторон, у которых есть право на имущество.

1. Квартира находится в ипотеке.
Обычно при сделках с ипотечной недвижимостью займ переводят с продавца на покупателя. Последний, в свою очередь, может продолжать выплачивать кредит или же погасить задолженность, сняв при этом обременение на квартиру.

Опасность подобных сделок заключается в том, что недобросовестный продавец может взять задаток покупателя и им погасить свой кредит, а потом отказаться от сделки. Чтобы не стать жертвой мошенников, рекомендуем пользоваться эскроу-счётом, а также проводить сделку с соблюдением всех юридических норм.

2. На недвижимость оформлен договор ренты.
Рента – это договор между собственником недвижимости и третьим лицом, которое обязуется оказывать помощь взамен на пользование квартирой или последующее получение её в собственность.

Без письменного согласия владельца квартиры сделки с такой недвижимостью проводить нельзя. Если продавец скроет от покупателя факт ренты, то впоследствии неизбежно возникнут сложности.

3. На недвижимость наложен арест
Если собственник является должником или недвижимость делится по наследству, на такую квартиру суд может наложить арест. Арестованное жилье не получится продать, сдать или подарить, пока не снимут ограничение.

4. Квартира сдаётся по договору
Если собственник недвижимости оформляет аренду по всем правилам, а также регистрирует договор в Росреестре, такую квартиру не получится продать без расторжения договора с выполнением всех прописанных в нём условий.

5. У недвижимости есть скрытые обременения
Если один из собственников является несовершеннолетним либо кто-либо из прописанных отказался от приватизации или получил право пожизненного проживания по завещанию, при сделках с такой недвижимостью однозначно возникнут сложности.

Зачастую такие сделки по суду впоследствии признаются недействительными.

Чтобы уточнить наличие юридических препятствий для сделок с недвижимостью, можно выполнить следующие шаги:
1. Посетите сайт Росреестра (в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» введите адрес квартиры или её кадастровый номер);
2. Подайте заявление в МФЦ;
3. Попросите у собственника выписку из домовой книги, чтобы увидеть всех прописанных в квартире жильцов;
4. Укажите в договоре купле-продажи пункт об обязательной выписке всех прописанных в квартире граждан;
5. Если квартира получена в наследство, уточните, нет ли родственников, получивших право на пожизненное проживание;
6. Если квартиру покупали на маткапитал, требуйте от продавца документ о выделении «детских» долей, заверенный у нотариуса, а также разрешение от органов опеки на их продажу.

1. Кредитная организация (банк может использовать квартиру в качестве обеспечения исполнения залоговых обязательств);
2. Судебное решение;
3. По заявлению собственника.

Последний вариант возможен, если гражданин хочет обезопасить своё имущество при получении к нему доступа третьих лиц. Чтобы самостоятельно наложить обременение, необходимо посетить МФЦ или Росреестр и подать там заявление. Список необходимых документов:
- паспорт;
- документ, доказывающий право собственности;
- договор найма жилого помещения или свидетельство о наследстве (если жильё хотят защитить от наследников или арендаторов);
- если квартира в собственности у нескольких владельцев, нужно согласие каждого из них, заверенное у нотариуса.

Если обременение было наложено кредитной организацией, для снятия ограничений необходимо сначала полностью погасить задолженность перед банком. В большинстве случаев банк самостоятельно направляет информацию об этом в Росреестр, после чего вы получаете право полностью распоряжаться квартирой, но иногда необходимо подать заявление в ведомство самостоятельно.

Для подачи документов на возврат собственности можно воспользоваться официальным сайтом Росреестра или МФЦ. Что нужно приложить к заявлению на погашение регистрационной записи об ипотечном займе:
- паспорта кредитора и созаёмщиков (если последние имеются);
- закладную, в которой подтверждается полное погашение ипотеки;
- информацию о состоянии кредитного счёта;
- подтверждение права собственности (выписка из ЕГРН);
- справка об отсутствии банковской задолженности;
- квитанция об оплате госпошлины.

Для подачи заявления в МФЦ подойдут копии документов, но при этом нужно будет показать оригиналы сотруднику центра. После подачи заявления вы получите выписку с внесёнными изменениями, подождав от пяти до десяти дней.

На данный момент имеется возможность снять обременение в режиме онлайн. Для этого необходимо посетить сайт Росреестра или Госуслуг, зарегистрировав перед этим электронную цифровую подпись.

На сайте Росреестра вам нужно выбрать раздел «Регистрация и прекращение прав...», нажать на кнопку «Погашение регистрационной записи», после чего заполнить заявление и приложить электронные копии документов.

Чтобы снять обременение с квартиры на Госуслугах, посетите раздел «Государственная регистрация прав», после чего следуйте подсказкам системы.

Выгодность сделки с обременением зависит от самого типа ограничения. Если квартира находится под арестом или у кого-то из граждан оформлен договор ренты / право неограниченного проживания, такую недвижимость однозначно приобретать не стоит.

Если же квартира в ипотеке, такой вариант можно рассмотреть, взвесив перед этим плюсы и минусы.

Ограничения для ипотечной квартиры:
- самовольная продажа жилья без согласия кредитора;
- сдача недвижимости в аренду;
- осуществление перепланировки;
- регистрация других жильцов в квартире.

Также нужно учитывать, что можно лишиться жилья при невозможности исполнить кредитные обязательства.

Однако при таких сделках есть и преимущества.

Во-первых, сама купля-продажа будет контролироваться банком, предоставляющим эскроу-счёт, а это значит, что вы не потеряете свои денежные средства из-за мошенничества.

Во-вторых, в жилье с обременением разрешено прописать супруга, родителей или детей.
В-третьих, вы можете использовать и менять жильё по своему усмотрению (кроме существенных переделок, требующих перепланировки): делать ремонт, менять трубы, проводку и сантехнику.

На рынке распространены подобные сделки, поэтому избегать их не стоит, особенно если вас привлекает сама квартира. Главное, уточните, есть ли в этом жилье арендаторы и не куплена ли квартира на материнский капитал.