Что такое обременение на квартиру и можно ли его снять

На рынке недвижимости довольно часто встречается такое понятие, как «квартира с обременением». Насколько это выгодно для покупателя и что с этим делать, разберём в сегодняшнем материале.

В юридическом плане обременением на квартиру называют ограничение прав собственника в распоряжении имуществом. Причины этого явления довольно разнообразны, но итог всегда схож – для совершения сделок продажи, дарения или обмена необходимо учитывать согласие всех сторон, у которых есть право на имущество.

1. Квартира находится в ипотеке.
Обычно при сделках с ипотечной недвижимостью займ переводят с продавца на покупателя. Последний, в свою очередь, может продолжать выплачивать кредит или же погасить задолженность, сняв при этом обременение на квартиру.

Опасность подобных сделок заключается в том, что недобросовестный продавец может взять задаток покупателя и им погасить свой кредит, а потом отказаться от сделки. Чтобы не стать жертвой мошенников, рекомендуем пользоваться эскроу-счётом, а также проводить сделку с соблюдением всех юридических норм.

2. На недвижимость оформлен договор ренты.
Рента – это договор между собственником недвижимости и третьим лицом, которое обязуется оказывать помощь взамен на пользование квартирой или последующее получение её в собственность.

Без письменного согласия владельца квартиры сделки с такой недвижимостью проводить нельзя. Если продавец скроет от покупателя факт ренты, то впоследствии неизбежно возникнут сложности.

3. На недвижимость наложен арест
Если собственник является должником или недвижимость делится по наследству, на такую квартиру суд может наложить арест. Арестованное жилье не получится продать, сдать или подарить, пока не снимут ограничение.

Продажа квартиры сама по себе не прекращает договор найма: новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора. Проверяйте договор, права нанимателей и сведения ЕГРН. По статье 674 ГК РФ ограничение права собственности на основании договора найма сроком не менее года подлежит регистрации; это не безусловный запрет продажи квартиры.

5. У недвижимости есть скрытые обременения
Если один из собственников является несовершеннолетним либо кто-либо из прописанных отказался от приватизации или получил право пожизненного проживания по завещанию, при сделках с такой недвижимостью однозначно возникнут сложности.

Зачастую такие сделки по суду впоследствии признаются недействительными.

Чтобы уточнить наличие юридических препятствий для сделок с недвижимостью, можно выполнить следующие шаги:
1. Посетите сайт Росреестра (в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» введите адрес квартиры или её кадастровый номер);
2. Подайте заявление в МФЦ;
3. Попросите у собственника выписку из домовой книги, чтобы увидеть всех прописанных в квартире жильцов;
4. Укажите в договоре купле-продажи пункт об обязательной выписке всех прописанных в квартире граждан;
5. Если квартира получена в наследство, уточните, нет ли родственников, получивших право на пожизненное проживание;
6. Если квартиру покупали на маткапитал, требуйте от продавца документ о выделении «детских» долей, заверенный у нотариуса, а также разрешение от органов опеки на их продажу.

1. Кредитная организация (банк может использовать квартиру в качестве обеспечения исполнения залоговых обязательств);
2. Судебное решение;
3. По заявлению собственника.

Для защиты от регистрации без участия собственника можно подать заявление о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации без его личного участия. Такая запись не является ипотекой или арестом и не создаёт произвольное «обременение от наследников». Для ипотеки, ареста, найма и других ограничений существуют самостоятельные основания и порядок оформления. Состав документов зависит от действия, а не от одного общего списка.

Если обременение было наложено кредитной организацией, для снятия ограничений необходимо сначала полностью погасить задолженность перед банком. В большинстве случаев банк самостоятельно направляет информацию об этом в Росреестр, после чего вы получаете право полностью распоряжаться квартирой, но иногда необходимо подать заявление в ведомство самостоятельно.

Для подачи документов на возврат собственности можно воспользоваться официальным сайтом Росреестра или МФЦ. Что нужно приложить к заявлению на погашение регистрационной записи об ипотечном займе:
- паспорта кредитора и созаёмщиков (если последние имеются);
- закладную, в которой подтверждается полное погашение ипотеки;
- информацию о состоянии кредитного счёта;
- подтверждение права собственности (выписка из ЕГРН);
- справка об отсутствии банковской задолженности;
- квитанция об оплате госпошлины.

Для подачи заявления в МФЦ подойдут копии документов, но при этом нужно будет показать оригиналы сотруднику центра. После подачи заявления вы получите выписку с внесёнными изменениями, подождав от пяти до десяти дней.

Электронное погашение записи об ипотеке или ином ограничении возможно в предусмотренном порядке. Кто подаёт заявление и какие документы нужны, зависит от вида ограничения, наличия закладной и законного основания прекращения. Полная уплата кредита не всегда означает мгновенное удаление записи из ЕГРН.

Для электронного обращения используйте актуальный сервис Росреестра или доступную услугу Госуслуг. Требования к электронной подписи и участникам заявления определяются конкретной процедурой; обычная авторизация в Госуслугах не заменяет необходимую подпись и согласие залогодержателя во всех случаях.

После подачи заявления отслеживайте результат и проверьте актуальную выписку ЕГРН. При ипотеке заранее уточните у банка порядок погашения записи и действия по закладной; при аресте или запрете потребуется соответствующий акт компетентного органа.

Выгодность сделки с обременением зависит от самого типа ограничения. Если квартира находится под арестом или у кого-то из граждан оформлен договор ренты / право неограниченного проживания, такую недвижимость однозначно приобретать не стоит.

Если же квартира в ипотеке, такой вариант можно рассмотреть, взвесив перед этим плюсы и минусы.

Ограничения для ипотечной квартиры:
- самовольная продажа жилья без согласия кредитора;
- сдача недвижимости в аренду;
- осуществление перепланировки;
- регистрация других жильцов в квартире.

Также нужно учитывать, что можно лишиться жилья при невозможности исполнить кредитные обязательства.

Однако при таких сделках есть и преимущества.

Во-первых, сама купля-продажа будет контролироваться банком, предоставляющим эскроу-счёт, а это значит, что вы не потеряете свои денежные средства из-за мошенничества.

Во-вторых, в жилье с обременением разрешено прописать супруга, родителей или детей.
В-третьих, вы можете использовать и менять жильё по своему усмотрению (кроме существенных переделок, требующих перепланировки): делать ремонт, менять трубы, проводку и сантехнику.

На рынке распространены подобные сделки, поэтому избегать их не стоит, особенно если вас привлекает сама квартира. Главное, уточните, есть ли в этом жилье арендаторы и не куплена ли квартира на материнский капитал.