Что делать, если застройщик объявил себя банкротом

Если человек решает купить квартиру в строящемся доме, он может столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика. Несмотря на то, что шанс попасть в такую ситуацию не так уж и велик, необходимо заранее провести ряд защитных действий, чтобы не потерять свои деньги и недвижимость.

Внимание: если вы приобрели квартиру по договору долевого участия после лета 2019 года, то можете не беспокоиться о своих деньгах: по новой системе они замораживаются на экскроу-счетах и поступают застройщику только после того, как дом будет введён в эксплуатацию. Если с застройщиком что-то произойдёт, дольщику просто переведут эти деньги обратно.

Если юридическое лицо не может выполнять возложенные на него финансовые обязательства, его могут признать банкротом через арбитражный суд.

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регламентирует отношения застройщика и дольщика, а федеральный закон № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» объясняет поэтапно, как вернуть инвестиционные средства участникам строительства.

Мы выделили основные моменты, которые негативно могут повлиять на компанию и привести к банкротству:
1. Рост цен на стройматериалы и подрядные работы;
2. Скачки валютных курсов;
3. Снижение покупательской способности населения;
4. Ошибки при составлении бизнес-плана;
5. Расходы на судебные выплаты (если компания задерживает строительство);
6. Застройщика обманули мошенники;
7. Иные форс-мажорные обстоятельства.

Если застройщик столкнётся с этими проблемами, строительство могут заморозить. При невозможности выполнять финансовые обязательства девелопер может инициировать банкротство.

Статус банкрота позволяет юрлицу избавиться от долгового бремени, но при этом будут потеряны активы и сильно пострадает деловая репутация.

Бывают случаи, когда банкротство объявляют преднамеренно – с целью вывести финансовые активы и незаконно поживиться на этом. Эти действия караются по закону и приводят к уголовной ответственности, а деньги возвращаются дольщикам через суд.

Федеральный закон №127-ФЗ определяет общие правила, по которым происходит процедура банкротства, но для девелоперов есть некоторые нюансы, разработанные с целью защиты участников долевого строительства.

При банкротстве застройщика наблюдение и финансовое оздоровление не применяются (п. 2.7 ст. 201.1 закона № 127-ФЗ). По итогам рассмотрения обоснованности заявления суд решает вопрос о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства. Возможность перехода к внешнему управлению и заключения мирового соглашения оценивается по специальным правилам банкротства застройщиков.

Бывшие руководители стройки передают свои полномочия конкурсному управляющему, который определяет список кредиторов (сюда относятся дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы, банковские организации), а также размер обязательств и срочность их погашения. Имущество застройщика будет распродано, вырученные деньги пойдут на погашение долгов.

Если выяснится, что платежеспособность застройщика можно восстановить, конкурсное производство прекращается и вводится внешний управляющий, под началом которого объект может быть достроен.

Есть ещё один вариант разрешения ситуации – заключение специального соглашения с кредиторами. К примеру, должник обязуется выплатить все деньги в течение трёх лет.

Разумеется, банкротом не становятся за один день, если только вы не сталкиваетесь с мошенничеством. Советуем обратить внимание на следующие признаки, чтобы вовремя среагировать на ситуацию:

1. Затишье на стройплощадке.
Советуем хотя бы один раз в месяц приезжать на объект, чтобы оценить обстановку. Посмотрите, есть ли техника и рабочие, также следите за отчётами от компании через единую информационную систему жилищного строительства.

2. Застройщик перестал публиковать финансовую отчётность на сайте проекта, а срок разрешения на строительство истекает.
Проверьте актуальность всех документов в ЕИСЖС или на сайте застройщика, а также периодически заходите на официальный сайт компании, чтобы почитать отчёты.

3. Строительство уже завершено, но ключи уже долгое время не передают дольщикам.
Чем быстрее вам удастся распознать неблагоприятные признаки, тем выше шанс спасти свои деньги.

Информацию о предстоящем банкротстве, если процедура уже началась, вы можете узнать как от самого девелопера, так и из следующих источников:
- конкурсный управляющий - как только он вступит в должность, он в течение пяти дней обязан сообщить всем участникам строительства о начале конкурсного производства;
- газета «Коммерсантъ» - содержит данные застройщика, адрес, ИНН, арбитражный суд, номер дела и дату банкротства компании;
- картотека арбитражных дел – там есть как вынесенные решения по делам о банкротстве, так и информация о текущих делах;
- единый федеральный реестр сведений о банкротстве;
- Федресурс (официальный портал раскрытия существенных фактов деятельности субъектов экономической деятельности) – содержит информацию о желании кредиторов инициировать банкротство застройщика.

При выборе денежного требования нужно определить его правовое основание и порядок предъявления в деле о банкротстве. Включение требования в реестр само по себе не гарантирует полного возврата денег: удовлетворение зависит от действующих механизмов защиты и результатов процедуры.

Нужно различать денежное требование к самому застройщику в деле о банкротстве и возмещение Фонда развития территорий. ФРТ выплачивает возмещение гражданам, чьи требования включены в реестр, при наличии предусмотренных законом условий и решения Фонда о финансировании выплат. Сам факт банкротства не означает автоматической выплаты ФРТ каждому дольщику (ст. 13 закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ).

При несогласии с оценкой или размером требования можно представить альтернативные расчёты и оспаривать сумму в установленном судебном порядке. Порядок защиты зависит от того, рассматривается ли реестровое требование к застройщику или самостоятельное возмещение ФРТ.

Размер возмещения ФРТ определяется по специальным правилам статьи 13 закона № 218-ФЗ с учётом вида помещения, оценки рыночной стоимости и установленных законом пределов. При неполной оплате и для машино-мест и нежилых помещений действуют отдельные правила; сумму выплаты необходимо проверить применительно к конкретному объекту и правам участника.

За нарушение срока передачи объекта по общему правилу части 2 статьи 6 закона № 214-ФЗ начисляется неустойка 1/300 применимой ставки за день от цены договора, а для граждан — в двойном размере, то есть 1/150. Для предусмотренных частью 2.1 уникальных объектов действует специальное правило. При расчёте исключаются периоды моратория; мораторий на начисление по постановлению № 326 завершился 31 декабря 2025 года. Отсрочку уплаты отдельных ранее предъявленных санкций до 31 декабря 2026 года нельзя смешивать с запретом начислять любую неустойку за 2026 год. При банкротстве порядок предъявления и удовлетворения требования определяется специальными правилами дела о банкротстве.

Можно потребовать вернуть обратно не деньги, а готовое жилье. Этот вариант возможен при случае, если строительная готовность дома достаточно высокая. Иногда выгоднее потребовать права собственности, а не денежные средства.

Если удастся реализовать своё требование, то дом будет застроен за счёт регионального фонда защиты прав граждан другим застройщиком или специальным ЖСК, созданным дольщиками.

Кредитный договор заключается между банком и дольщиком, застройщик там не фигурирует, поэтому если последний объявит о банкротстве, долговые обязательства дольщика останутся такими же.

Если вы попали в такую ситуацию, первым делом рекомендуем вам пойти в банк и обсудить изменение условий – например, взять платёжные каникулы, попросить снизить ставку или уменьшить платёж.

В свою очередь, кредитор может подать в суд с целью взыскать свои денежные средства, реализовав недостроенную квартиру. В таком случае деньги, полученные от застройщика в качестве компенсации, пойдут сначала банку, а оставшаяся сумма - дольщику.